Składki ZUS - Aktualne i historyczne

  • Zwiększ rozmiar czcionki
  • Domyślny  rozmiar czcionki
  • Zmniejsz rozmiar czcionki

Amortyzacja prywatnego mieszkania jako koszt firmy

 

22/08/2017

(22/08/2016)

dom-usd

Każda osoba prowadząca działalność gospodarczą w domu, może zaliczyć amortyzację lokalu mieszkalnego do kosztów uzyskania przychodu. W ten sposób możemy zmniejszyć podatek dochodowy nawet o kilka tysięcy złotych rocznie.

 



Drobni przedsiębiorcy bardzo często prowadzą działalność gospodarczą w prywatnym mieszkaniu lub domu, wykorzystując na cele działalności jedynie część jego powierzchni. W takim przypadku przedsiębiorca ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu nie tylko koszty bezpośrednio związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (zakup towarów, telefony, paliwo), ale również koszty pośrednie, związane z utrzymaniem i eksploatacją mieszkania lub domu.

Wydatki takie stanowią koszty uzyskania przychodu proporcjonalnie do powierzchni mieszkania wykorzystywanej dla celów działalności gospodarczej. Przykładowo, jeżeli do celów działalności gospodarczej wykorzystujemy 30% powierzchni mieszkania, to do kosztów uzyskania przychodów mamy prawo zaliczyć 30% wydatków ponoszonych na jego utrzymanie.

 

Co można zaliczyć w koszty?

Do kosztów prowadzonej działalności możemy zaliczyć proporcjonalną część kosztów eksploatacyjnych, czyli czynsz, opłaty za prąd, gaz i wodę. To jednak nie wszystko. Tę wyodrębnioną, "firmową" część mieszkania możemy ująć w ewidencji środków trwałych. Wówczas do kosztów prowadzonej działalności możemy zaliczyć również część odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania jak również amortyzację lokalu.

 

Amortyzacja mieszkania w koszty

Co zrobić aby móc zaliczyć w koszty odpisy amortyzacyjne od prywatnej nieruchomości? Pierwszy warunek, jaki musi zostać spełniony, to wpisanie lokalu mieszkalnego do Ewidencji Środków Trwałych. Do Ewidencji możemy wpisać:

  • lokal stanowiący własność lub współwłasność przedsiębiorcy,
  • własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Do ewidencji wpisujemy częściową wartość lokalu odpowiadającą części wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej. Jeśli więc wartość mieszkania wynosi 400 tys. zł, a do celów działalności gospodarczej wykorzystujemy 30% jego powierzchni, to wartość jaką wykażemy w Ewidencji Środków Trwałych wyniesie:

400 000 * 30% = 120 000 zł

Od tej wartości możemy dokonywać co miesiąc odpisów amortyzacyjnych według odpowiednich stawek amortyzacji.

 

Wartość początkowa nieruchomości

Niezależnie od typu lokalu jakim dysponujemy, zawsze musimy określić jego wartość początkową.

  • Najczęściej wartość tę określamy na podstawie ceny nabycia mieszkania lub domu. Cenę zakupu powiększamy wówczas o wszelkie koszty dodatkowe związane z zakupem, tj. koszty notarialne, prowizja pośrednika, podatek od czynności cywilno-prawnych, koszty wykończenia lokalu, itp.

  • W przypadku, gdy nieruchomości nie kupujemy, ale sami ją budujemy, jej wartość początkową określamy na podstawie kosztu wytworzenia.

  • Wreszcie, możemy również określić wartość początkową lokalu metodą uproszczoną. W tym przypadku wartość początkową stanowi iloczyn powierzchni lokalu i kwoty równej 988 zł. Kwota ta została wpisana do ustawy już wiele lat temu na bardzo niskim poziomie, dlatego wartość początkowa ustalona na podstawie tej metody praktycznie nigdy nie będzie korzystniejsza niż ta ustalona na podstawie dwóch poprzednich metod.

 

Współwłasność

Często zdarza się, iż nieruchomość mieszkalna wykorzystywana częściowo na cele działalności gospodarczej stanowi współwłasność kilku osób. Jak w takim przypadku określimy wartość początkową dla celów amortyzacji?

Co do zasady, wartość początkowa ustalana jest na takim poziomie, na jakim przedsiębiorca posiada udział we własności danego mieszkania lub domu.

Wyjątek stanowi nieruchomość stanowiąca współwłasność małżeńską. W takim przypadku, dla celów ustalenia wartości początkowej możemy uwzględnić pełną wartość nieruchomości. Dotyczy to jednak jedynie tych sytuacji, w których tylko jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą. Jeśli działalność prowadzona jest w tym samym lokalu przez obu małżonków, to każde z nich może zaliczyć do wartości początkowej jedynie po 50% wartości nieruchomości.

 

Stawki amortyzacji

W przypadku gdy dysponujemy prawem własności do lokalu, roczna stawka amortyzacji wynosi jedynie 1,5%.

W poprzednim przykładzie obliczyliśmy wartość początkową części lokalu mieszkalnego wykorzystywaną do celów działalności gospodarczej. Ta wartość wyniosła 120 tys. zł. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie więc:

120 000 * 1,5% = 1 800 zł

Co miesiąc w koszty można zatem zaliczyć następującą kwotę:

1 800 / 12 = 150 zł

Stawka amortyzacyjna na poziomie 1,5% to niewiele. W pewnych przypadkach możemy jednak zastosować stawkę na poziomie 10%. Tę podwyższoną stawkę amortyzacji możemy stosować wówczas, gdy lokal stanowi naszą własność oraz gdy:

  • lokal jest używany, tj. taki który przed jego nabyciem był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli przez okres co najmniej 60 miesięcy lub

  • lokal został ulepszony, tzn. gdy przed wprowadzeniem do ewidencji, wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W każdym z tych przypadków możemy zastosować roczną stawkę amortyzacji na poziomie 10%. Uwzględniając wartość początkową z poprzedniego przykładu, roczny odpis amortyzacyjny wyniesie zatem:

120 000 * 10% = 12 000 zł

Miesięcznie możemy więc zaliczyć w koszty:

12 000 / 12 = 1000 zł

Jeszcze inaczej wygląda sytuacja w przypadku gdy lokal nie stanowi pełnej własności, a więc w przypadku gdy posiadamy:

  • własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Wymienionych powyżej praw nie możemy zaliczyć do środków trwałych, a jedynie do wartości niematerialnych i prawnych. Dlatego w tym przypadku stosujemy zawsze stawkę amortyzacji na poziomie 2,5%. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie w tej sytuacji:

120 000 * 2,5% = 3 000 zł

W tym przypadku przedsiębiorca nie ma prawa do zastosowania podwyższonej stawki w wysokości 10%.

 

Skutki podatkowe przy sprzedaży amortyzowanego lokalu

Jakie konsekwencje podatkowe czekają nas, gdy zdecydujemy się na sprzedaż amortyzowanego wcześniej mieszkania? W takim przypadku nie ponosimy żadnych negatywnych konsekwencji podatkowych. Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej częściowo do celów działalności gospodarczej opodatkowana jest na zasadach ogólnych - dokładnie tak samo jak w obrocie prywatnym. Przychód z takiej sprzedaży nie jest przychodem z działalności gospodarczej, a dokonane odpisy amortyzacyjne nie mają wpływu na dodatkowe obciążenia podatkowe w momencie sprzedaży. 

Zobacz również:  Rejestracja firmy za granicą
  Odsetki od prywatnego kredytu mieszkaniowego jako koszt firmy
  Podatek liniowy czy progresywny? Co się bardziej opłaca?
   

Powered by Web Agency
 

Chcesz otrzymywać bieżące informacje na ten temat?

Zamów nasz biuletyn:


Chcesz być na bieżąco

 w tym temacie?

Zamów nasz biuletyn:





Sonda

Czy płacił(a)byś ponad 1000 zł do ZUS, gdyby składki te były dobrowolne?